劳布报告，2015年7月

新房/首次购房者正在消失吗?  如果你是年轻的大学毕业生，刚刚结婚，那么，你想买一套新房子，不是吗?  然而, 20多岁的年轻人在支付首付和获得买房所需的信用评分方面遇到了困难.  所以他们必须存更多的钱，也许还得依靠慷慨的父母和祖父母来帮助他们.

过去在圣安东尼奥, 住房市场一直受到首次购房者的提振，他们占新房销售的近40%.   但现在，他们面临着非常强劲的逆风——高额的学生贷款债务，联邦住房管理局的首付高达3%.5%(比以前高多了), 更高的房价(比以前高得多), 严格的信贷要求(比以前严格得多).   因此，首次购房者占市场的比例已经从40%下降到3%以下!  这是很多.  雷·埃里森以前的理论, 他们能把你安置在新房子里，以换取每月的房租吗, 而且首付很少.   现在，它至少是7000美元现金(图3).5% x $200,000 at the minimum for a new home; but even “starter homes” may be more).

So, 首次购房者以150美元的价格购买老社区的二手房,000或以下, 假设那是个适合孩子们的好学区.  The hitch there is we have only about a 2 month’s supply of homes for sale at this time in San Antonio; 6 months of supply is considered balanced and 2 month’s supply is very decidedly a Seller’s market.  房地产经纪人正在学习如何处理多份报价以及如何管理竞价销售, 所有感兴趣的买家都提出报价，然后卖家选出最好的一个.

首次购房者的疲软意味着新屋开工减少, 大概3岁,000元/年.  现在, 新屋开工率仍然保持在非常健康的9%,000元/年, 但这是低于12的,大约是我们在“旧常态”中所期望的.”

所有这些都意味着更多的多户住宅建设. 我们曾经对2点感觉很好的地方,每年新建500套公寓, 害怕4,000元/年, 2014年，我们吸收了8人,000台没有问题, 租金也比以前高多了。, 但我们并没有过度建设. 事实上, 开发商将在未来12个月里略微减少新开工项目，以此来显示他们的自律, 为了安全起见.  (婴儿潮一代也在缩减规模).

对于年轻人来说，投资他们的第一套新房是一件非常好的事情.  新屋销售创造了各种各样的消费需求，进而带动了零售额的增长, 这样的家具, 电器, 窗帘, 景观, 甚至二手房的待修项目, 等.  这是我们经济的良性循环，也是我们要刺激住宅建设的原因.